風險觀察:香港中國房企股暴跌預示泡沫危機

◎ 佳源國際股票突然暴跌,是中國房地產泡沫出現破裂的信號,資本市場對房企債務風險非常擔心。


1月17日,3只港股午後遭斬倉式暴跌,收盤跌幅均超過60%,其中的兩只股票佳源國際控股(-80.62%)和陽光100中國(-64.59%)是在香港上市的中國房企。其他在港上市中國房企也受拖累下跌,其中恒大下跌3%,碧桂園和富力下跌3.5%,萬科下跌3.7%,龍湖下跌9%,國瑞置業下跌21%。

當天港股地產板塊市值蒸發高達1200億港元,其中國內房企股板塊市值蒸發1174億港元,折合人民幣1013億元。

1月18日,佳源國際控股轉為暴漲74.6%,內地房地產指數上漲逾1%。18日佳源國際控股的收盤價(HK$4.40)與前一天開盤價(HK$13.26)相比下跌了近70%。

 

背景 :

1. 1月1日,中國金融網站樂居財經發布《2018年中國房地產企業銷售增幅排行榜》。該排行榜顯示,佳源集團2017年的銷售額為79.2億,2018年銷售額為875.5億,增幅超過10倍,引發地產界質疑。

2. 1月14日,佳源集團發佈聲明稱,樂居財經將佳源集團與佳源國際銷售數據混淆,實際情況是佳源集團2017年銷售額為508.25億,2018年銷售額為875.5億,實際增幅72.2%。

3. 1月14日,佳源國際股價跌6.23%,15日跌0.42%,16日跌8.58%,17日跌80.62%。

4. 1月17日晚,佳源國際控股發佈公告稱,佳源集團確認已償還,於2018年1月19日、4月26日發行的美元優先票據,共值3.5億美元,利率為8.125%。

5. 1月18日,「中國網地產」報導,佳源創盛(與佳源國際同一實際控制人)取消2019年度第一期超短期融資券(基礎發行金額為2.5億元,發行金額上限為5億元)的發行計劃。

 

我們的分析:

1. 佳源國際被認為是在香港上市的國內房企黑馬股。該公司於2016年3月在香港上市,其股價2年多時間內漲幅高達500%。

我們認為,佳源國際股票突然暴跌,是中國房地產泡沫出現破裂的信號,資本市場對房企債務風險非常擔心。

2. 由於央行去年放鬆融資限制,從去年11月開始,中國房地產企業出現新一輪的「融資潮」。 進入2019年,幾乎每天都有房企公佈新的融資計劃,至今已有30多起,總規模超過800億元人民幣。其中不少房企融資是為了償還即將到期的債務,而且年利率越開越高。

例如:2018年12月20日,當代置業發行1.5億美元優先票據,利率15.5%,其中1.47億美元用於現有債務再融資。

1月4日,富力地產公告擬發行規模90億元人民幣的債券,實際發行70.2億元,票面利率7%,全部用於償付將在2019年內到期回售部分的債券。據陸媒不完全統計, 2018年,富力地產至少發債26次,融資總額超過500億元人民幣。

3. 去年中國遭遇中美貿易戰,令經濟加劇惡化,導致居民消費力大幅萎縮,企業大量倒閉,失業率上升。而此時居民部門杠桿率已達到頂峰,即使去年房地產黃金周大幅降價打折,也出現前所未有的冷淡。2019年的銷售可能會非常不樂觀。

4. 近年來,依賴於海外融資的房企,在2019年可能會面臨嚴重的債務問題。

由於美國的貨幣寬鬆政策,全球資本市場出現超低利率環境,而國內政策對房企融資日漸收緊,很多房企都在海外融資。

許多房企的融資主要集中在2013年、2014年,以5年期居多。這意味著2018年、2019年是房企還債的高峰期。然而,去年人民幣匯率貶值近10%,這令房企的海外融資成本大幅增加。

5. 我們認為,如果中美貿易繼續加劇,中國的房地產泡沫就有被擠破的風險。

我們在「2019年中國展望」中預測「可能有大的知名房地產企業破產」,或許會得到驗證。

 

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